Το νέο νομικό πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις (Άρθρο στο capital.gr)

Η  απελευθέρωση της αγοράς των τουριστικών μισθώσεων και της αγοράς της βραχυχρόνιας μίσθωσης δεν μπορεί να αποτελεί συνώνυμο της ολιστικής κατάργησης του οικείου θεσμικού πλαισίου. Σε έναν κλάδο όπως ο τουριστικός, ο οποίος οφείλει να παραμετροποιείται δημιουργικά ώστε να απαντά στις ανάγκες και απαιτήσεις των τουριστών, είναι απολύτως αναγκαία η ορθή θεσμοθέτηση συγκεκριμένων προδιαγραφών για τη διαμόρφωση ενός ελκυστικού τουριστικού προϊόντος. Αντίστοιχα, τυχόν έξωθεν της σχετικής οργανωμένης αγοράς ρυθμιστικές κινήσεις  πρέπει να γίνονται με γνώμονα το συμφέρον του λήπτη των σχετικών υπηρεσιών, ο οποίος προσβλέπει  σε ένα ποιοτικό τουριστικό προϊόν, ευθύνη δε του κράτους δεν είναι άλλη, από τον καθορισμό και την διασφάλιση της επαρκούς εποπτείας της εύρυθμης λειτουργίας του συνόλου της τουριστικής αγοράς ανεξαρτήτως κατηγορίας καταλύματος ή διάρκειας παραμονής σε αυτό.

Στο πλαίσιο αυτό, και σε προσπάθεια αποκατάστασης της «αταξίας» που έτεινε να επιφέρει η διάταξη του ν. 4336/2015( παρ. 4 της υποπαρ. Α.3 του άρθρου 2) περί κατάργησης του χρονικού ορίου που διέκρινε την τουριστική μίσθωση από την αστική, η Ελληνική Πολιτεία, πρόσφατα, με το άρ. 111 του ν. 4446/2016 (ΦΕΚ Α 240 22.12.2016) έθεσε το ρυθμιστικό πλαίσιο για τη βραχυπρόθεσμη μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού. Πριν όμως από την ανάλυση αυτής της πρόσφατης νομοθετικής παρέμβασης στην ελληνική έννομη τάξη, ας ανατρέξουμε διαγώνια και επιγραμματικά στα διεθνή πεπραγμένα:

Ι. ΕΝΔΕΙΚΤΙΚΗ ΣΥΓΚΡΙΤΙΚΗ ΕΠΙΣΚΟΠΗΣΗ ΤΩΝ ΡΥΘΜΙΣΕΩΝ ΠΟΥ ΔΙΕΠΟΥΝ ΤΗΝ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ ΔΙΑΜΟΙΡΑΣΜΟΥ (SHARINGECONOMY) ΣΕ ΑΛΛΕΣ ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΕΣ ΧΩΡΕΣ

Το καθεστώς τουριστικής μίσθωσης ακόμα και στις μεγαλύτερες πόλεις της Ευρώπης και της Βόρειας Αμερικής, που αποτελούν πόλο έλξης  πολύ μεγάλου όγκου τουριστών, επιβάλλει την ύπαρξη αδειοδότησης και θέτει ορισμένους ελάχιστους κανόνες προς τους οποίους οφείλει να συμμορφώνεται ο εκμισθωτής. Ενδεικτικά, από άποψη συγκριτικού δικαίου, στο Λονδίνο η χρήση αστικών καταλυμάτων για τουριστική μίσθωση –ήτοι μίσθωση έως 90 ημέρες- προϋποθέτει την αλλαγή χρήσης και υπόκειται σε πολεοδομική αδειοδότηση. Στο Παρίσι, προβλέπεται η πιστοποίηση από την Πολιτεία για τη λειτουργία τέτοιων καταλυμάτων ενώ τίθεται και ανώτατο χρονικό όριο μηνών. Στη Νέα Υόρκη, δε, το 2011 εισήχθη γενική διετής απαγόρευση της βραχυχρόνιας μίσθωσης προκειμένου να ευνοηθεί ο αστικός ιστός, να εξασφαλισθεί διαθεσιμότητα κατοικίας για τους κατοίκους και να διαφυλαχθεί η ασφάλεια και υγιεινή αυτών. Περαιτέρω, στο Βερολίνο, νέα νομοθεσία του Μαΐου 2014 περιορίζει την τουριστική μίσθωση στις δημοφιλείς περιοχές και απαγορεύει την τακτική-κατ’ επάγγελμα μίσθωση τέτοιου σκοπού χωρίς άδεια από τις αρμόδιες αρχές. Στο Άμστερνταμ προβλέπεται ότι μόνο ο ιδιοκτήτης που έχει καταχωρηθεί στα οικεία κρατικά μητρώα δύναται να προβεί σε εκμίσθωση γενικά. Επιτρέπεται η περιστασιακή (όχι εμπορική) μίσθωση για διάστημα έως 60 ημέρες ανά έτος υπό τον όρο ότι έχει ζητηθεί και ληφθεί άδεια από τον ιδιοκτήτη του οικοπέδου και τους λοιπούς συνιδιοκτήτες διαμερισμάτων. Το οίκημα πρέπει να διαθέτει πυρασφάλεια και δεν θα εκμισθώνεται σε περισσότερα από 4 άτομα ανά μίσθωση. Στη Μαδρίτη, έχει υιοθετηθεί ρύθμιση που περιορίζει τις τουριστικές μισθώσεις να έχουν ελάχιστη διάρκεια 5 ημερών, ώστε να μην υφίσταται σημαντικός ανταγωνισμός έναντι των ξενοδοχείων.

ΙΙ. Η ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΟΤΗΤΑ ΚΑΙ ΤΟ ΙΣΧΥΟΝ ΝΟΜΙΚΟ ΚΑΘΕΣΤΩΣ
Στον αντίποδα της διάταξης του ν. 4336/2015, η Ελληνική Πολιτεία,έρχεται για πρώτη φορά, δυνάμει τουάρ. 111 του ν. 4446/2016,να ρυθμίσει τις προϋποθέσεις για το σύννομο των βραχυπρόθεσμων αστικών μισθώσεων που καταρτίζονται στο πλαίσιο της κοινωνίας του διαμοιρασμού (μισθώσεις τύπου Airbnb), ως ακολούθως:

ΕΝΝΟΙΟΛΟΓΙΚΑ ΧΑΡΑΚΤΗΡΙΣΤΙΚΑ ΚΑΙ ΠΡΟΫΠΟΘΕΣΕΙΣ ΒΡΑΧΥΠΡΟΘΕΣΜΗΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ

Ως οικονομία του διαμοιρασμού ορίζεται κάθε μοντέλο όπου οι ψηφιακές πλατφόρμες δημιουργούν μια ανοικτή αγορά για την προσωρινή χρήση αγαθών ή υπηρεσιών που συχνά παρέχουν ιδιώτες. Η βραχυπρόθεσμη μίσθωση ακινήτου, στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού (sharingeconomy) επιτρέπεται,από την1η.2.2017 και εφεξής, υπό τις ακόλουθες, σωρευτικά, προϋποθέσεις:

«α. Ο εκμισθωτής ή υπεκμισθωτής να είναι φυσικό πρόσωπο, εγγεγραμμένο στο «Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων» που τηρείται στη Γενική Γραμματεία Δημοσίων Εσόδων του Υπουργείου Οικονομικών. O αριθμός εγγραφής στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων υποχρεωτικά συνοδεύει την ανάρτηση σε ψηφιακές πλατφόρμες, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής.
β. Δεν επιτρέπεται η καταχώρηση περισσοτέρων των δύο (2) ακινήτων ανά Α.Φ.Μ. δικαιούχου εισοδήματος.
γ. Το ακίνητο να έχει εμβαδό τουλάχιστον εννέα (9) τετραγωνικών μέτρων και να διαθέτει φυσικό φωτισμό, αερισμό και θέρμανση.
δ. Το ακίνητο να έχει λάβει όλες τις νόμιμες οικοδομικές άδειες ή να έχει διατηρηθεί σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 3843/2010 (περί ταυτότητας κτιρίων, υπερβάσεων δόμησης και αλλαγών χρήσης) ή να έχει υπαχθεί στις ρυθμίσεις του άρθρου 24 του ν. 4014/2011 (τακτοποίηση αυθαίρετης κατασκευής κ.λπ).
ε. Η μίσθωση εκάστου ακινήτου να μην υπερβαίνει τις ενενήντα (90) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος.
Για νησιά κάτω των δέκα χιλιάδων (10.000) κατοίκων η μίσθωση εκάστου ακινήτου να μην υπερβαίνει τις εξήντα (60) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος. Υπέρβαση της διάρκειας του προηγούμενου εδαφίου, των ενενήντα (90) και εξήντα (60) ημερών αντίστοιχα, επιτρέπεται εφόσον το συνολικό εισόδημα του εκμισθωτή ή υπεκμισθωτή, από το σύνολο των ακινήτων που διαθέτει προς εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση, σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος περί οικονομίας διαμοιρασμού, δεν ξεπερνά τις δώδεκα χιλιάδες (12.000) ευρώ κατά το οικείο φορολογικό έτος.
στ. Τα ακίνητα να εκμισθώνονται επιπλωμένα, χωρίς την παροχή οιασδήποτε υπηρεσίας πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων.»

ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΗ ΑΝΤΙΜΕΤΩΠΙΣΗ ΒΡΑΧΥΠΡΟΘΕΣΜΗΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ

•    Η ανωτέρω μίσθωση απαλλάσσεται του ΦΠΑ.
•    Το εισόδημα που αποκτάται θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία και εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρθρου 39 και της παρ. 4 του άρθρου 40 του ν. 4172/2013, όπως ισχύουν.
•    Επιπλέον, ο εκμισθωτής ή υπεκμισθωτής του ακινήτου υποχρεούται στην υποβολή Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.

ΚΥΡΩΣΕΙΣ ΜΗ ΤΗΡΗΣΗΣ ΤΩΝ ΑΝΩΤΕΡΩ ΠΡΟΫΠΟΘΕΣΕΩΝ

Σε περίπτωση μη τήρησης των παραπάνω αναφερόμενων ως α΄ και β΄ προϋποθέσεων για την εκμίσθωση(ήτοι εγγραφή του φυσικού προσώπου του εκμισθωτή στο  «Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων και η καταχώρηση σε αυτό έως δύο ακινήτων ανά ΑΦΜ δικαιούχου εισοδήματος), επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ύψους πέντε χιλιάδων (5.000) ευρώ.

Περαιτέρω, σε περίπτωση μη τήρησης εκ νέου των ίδιων ανωτέρω προϋποθέσεων εντός του ιδίου φορολογικού έτους από την έκδοση της πράξης επιβολής του προστίμου, το πρόστιμο αυτό επιβάλλεται στο διπλάσιο, και στην περίπτωση κάθε επόμενης ίδιας παράβασης, στο τετραπλάσιο του αρχικώς επιβληθέντος.

Σημειώνεται ότι οι μισθώσεις ακινήτων που δεν πληρούν τους ανωτέρω όρους και προϋποθέσεις είναι νόμιμες, μόνον εφόσον αφορούν σε τουριστικά καταλύματα οιασδήποτε λειτουργικής μορφής, εφοδιασμένα με Ειδικό Σήμα Λειτουργίας, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 1 έως 4 του ν. 4276/2014 (Α`155), γεγονός που τις καθιστά νόμιμες τουριστικές μισθώσεις.Απαιτείται δηλαδή στην περίπτωση αυτή να έχει  δηλωθεί το ακίνητο ως τουριστικό κατάλυμα, υπό τις προϋποθέσεις και τους όρους των άρθρων 2, 3, 4 του Ν. 4276/2014.

Εν κατακλείδι, η πρώτη νομοθετική ρύθμιση της βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων, φαίνεται να παρουσιάζει τουλάχιστον αυτή τη στιγμή τις εξής «παθογένειες»:

Α) Το πεδίο εφαρμογής της καταλαμβάνει μόνο φυσικά πρόσωπα – εκμισθωτές, ενώ δεν καταλαμβάνει την περίπτωση νομικών προσώπων – εκμισθωτών, αφήνοντας κατ΄ αυτόν  τον τρόπο αρρύθμιστες και άρα μη ελεγχόμενες, τις περιπτώσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης που συνάπτονται από νομικά πρόσωπα, ενώ ουδεμία πρόβλεψη περιέχει για την περίπτωση υπομίσθωσης από νομικό σε φυσικό πρόσωπο και εν συνεχεία σύναψη βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Β) Δεν προσδιορίζεται ο τρόπος και ο μηχανισμός ελέγχου του χρονικού περιορισμού της μίσθωσης ως βραχυχρόνιας, σύμφωνα με τη δήλωση του επιτηδευματία.

Γ) Η διάταξη έχει έναρξη ισχύος την 1η-2-2017. Παρά την παρέλευση της ανωτέρω προθεσμίας, μέχρι σήμερα, ούτε το προβλεπόμενο σε αυτή «Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων» έχει ενεργοποιηθεί, ούτε η σχετική ΚΥΑ που ρυθμίζειτους όρους συνεργασίας του Ελληνικού Δημοσίου με την εκάστοτε ηλεκτρονική πλατφόρμα και τις λεπτομέρειες εφαρμογής της διάταξης  έχει εκδοθεί, με αποτέλεσμα να καθίσταται επί του παρόντος ακόμη «ανενεργή», και να παραμένουν κατ’ αυτόν τον τρόπο  μη μετρήσιμοι κίνδυνοι  με οικονομικές και  φορολογικές επιπτώσεις που κάθε άλλο παρά ωφελούν την εθνική οικονομία, την ανάπτυξη και την ανταγωνιστικότητα, τη συνοχή του αστικού ιστού, και εν τέλει, τον ίδιο τον τουρισμό.

Δ) Δεν θέτει μηχανισμό διασταύρωσης των δηλούμενων κρατήσεων, των εσόδων και της διάρκειας των εν λόγω μισθώσεων, διαμέσου της εισαγωγής φορολογικής ή άλλης υποχρέωσης των οικείων ψηφιακών πλατφορμών κράτησης, ώστε να δύναται να επαληθευτεί η δηλωθείσα συναλλαγή και οι παρεπόμενες εξ΄αυτής υποχρεώσεις.

Είναι απολύτως αναγκαία λοιπόν,η στοχευμένη εφαρμοσιμότητα των ρυθμιστικών κανόνων λειτουργίας της ραγδαία εξελισσόμενης οικονομίας διαμοιρασμού και η πλήρης νομοθετική οχύρωση του σχετικού πεδίου της οικονομίας προς το σκοπό σύννομης και εύρυθμης λειτουργίας του τουριστικού προϊόντος της χώρας και εξασφάλισης της σύμμετρης φορολογικής μεταχείρισης των οικείων δραστηριοτήτων,είτε ασκούνται δια φυσικών ή δια νομικών προσώπων.

Χαρά Δ. Ζέρβα

Πηγή: http://www.capital.gr/me-apopsi/3189528/to-neo-nomiko-plaisio-gia-tis-braxuxronies-misthoseis#.WJq_Ch_rWi8.facebook